www.hg5533.com,比税改更重大:美国五年人口净增千万,这才是城市前景的终极力量

2019-12-26 14:17:22  澳门娱乐场

    美国大都市依然是人口“磁铁”,但二线城市正在赶上。比如纽约国际大都市的地位,吸纳了大量周边和美国其他区域的人口,过去五年人口净增25.3万,排名第一。休斯顿作为德州第一大城市,过去五年人口增长了17.1万,仅次于纽约市。美国首个破产城市底特律,就位于密歇根州。而伊利诺伊州尽管拥有全美第五大人口群体,这些年却成为美国人口减少最多的州。(人口净增超过5万的城市房价,

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美国人估计是地球上最喜欢投票的了。

他们双手投票选出自己的总统和执政党,还不忘用脚投票选出美国的希望之城。

过去五年,美国增加了1146万人。他们去了哪儿?答案是西部和南部的沿海城市,比如加州、德州、佛罗里达州。而那些人口持续大量增长的城市,最近两年的房价涨幅已经远远超过了全美平均水平。

人与钱,永远都是最重要的资源。人到哪里,就为哪里带来活力和需求。

搞清楚这一千多万人,投入了哪些城市的怀抱,便能发现未来美国的机遇之城。

从2011-2016年,整个美国88%的新增人口,最后都扎根在了西部和南部沿海地区。

在美国,有这样一群人,他们愿意离开中西部,离开东北部,穿越大半个美国,不顾一切地奔向美国版图南端的德克萨斯州、佛罗里达州,和西部黄金海岸加利福尼亚。

德州、佛州和加州也因此成为全美人口增长最多的地方,人口净增量已经占到了全美新增人口的一大半。

对于美国这样一个三面环海的国家,海滨城市具有天然的地理优势,聚集大量资源,也吸引了美国各个角落的人,共同上演一场横跨半个美国的全民大迁徙。

这些州都在哪儿?看一眼下面这幅图中红色圈圈所在的州,便略知一二了。下图中,红色圈圈是人口增长排名前十的州,绿色则为人口负增长的四个州。

这十个红色圈圈,恰好铺满了美国版图三面环海的大部分区域,完美地画出了一个u型曲线。

2016年美国人口增长率爆冷门,创下20世纪30年代以来最低,纽约州人口甚至出现十年来首次负增长。然而在最近五年里,仍然有三个州的人口增长步入百万阵营:

德克萨斯州221.6万

加利福利亚州157.3万

佛罗里达州151.5万

人口规模与纽约州相差无几的佛罗里达州,在过去五年增加的人口是纽约州人口增量的7倍。加州、德州和佛州历来是移民和投资热门城市,人和钱都大把涌入。

不过还有一个州,在这场举国南迁和西迁的浪潮中,成为了最积极的参与者。

伊利诺伊州,2016年全美人口数第五,但过去三年人口一直在下滑,到2016年总人口仅剩1280万,让这座千万人口大州,成为了全美人口增长倒数第一。其中以芝加哥的人口减少最为严重。

芝加哥这座人口规模仅次于纽约和洛杉矶的城市,已经连续四年人口流失。

美国大都市依然是人口“磁铁”,但二线城市正在赶上。

一个城市的灵魂,便是人和钱。而只有源源不断流入的人口,才能盘活这个城市集聚的资金,这是资本逐利的规律导向。有人口红利的地方,资本才有升值的空间。

过去五年时间里,人口净增超过10万人的,在美国就属人口大城了。美国生育率低已是事实,因此城市人口增长更多源于人口流动,也就是大家用脚投票后的结果。

(美国人口净增超过5万的城市)

在全美“下海潮”中,美国人口从非沿海区域流向沿海区域,又在沿海区域中选择了核心城市。

比如纽约国际大都市的地位,吸纳了大量周边和美国其他区域的人口,过去五年人口净增25.3万,排名第一。

休斯顿作为德州第一大城市,过去五年人口增长了17.1万,仅次于纽约市。而华人第一大聚集地洛杉矶,从2011年到2016年人口净增15万,目前人口为230.3万。

再看看这些年人口增长超过5万的城市有17座,其中不乏某些美国二线城市的身影。比如奥斯汀、达拉斯、沃斯堡、西雅图、丹佛、圣地亚哥、等等。

人口即需求,在房地产界流传的一则金句:短期看政策,中期看供需,长期看人口。与中国不同,美国的房产调控更多由市场决定,对有中长期投资需求的人而言,人口是不容忽视的问题。

(1)人口持续流出的区域,可能出现无人接盘的情况

美国中西部地区和东北部地区缺乏人口流入,警惕“空城”的危险。

人口持续减少的区域,当地的经济发展往往缺乏动力。比如过去五年里,人口一直负增长的四个州:伊利诺伊州、西弗吉尼亚州、康涅狄格州、佛蒙特州,地处美国东北部内陆区域,这些年人口一直不断流出。

还有部分城市虽然所在的州人口仍在增长,但有城市已经逐渐被抛弃。

美国首个破产城市底特律,就位于密歇根州。过去五年里,仅底特律一个城市的人口就减少了3万多人,也成为全美人口流出最为严重的城市。

而伊利诺伊州尽管拥有全美第五大人口群体,这些年却成为美国人口减少最多的州。

这些区域,如果自身产业发展得不到提升,很有可能再现美国版的“鄂尔多斯”。

(2)人口持续增长的区域,是大家用脚选出来的城市

从人口流入大的区域挑城市。

比如三大热门移民区域德州、加州、佛罗里达州,以及南部沿海佐治亚州、南卡罗来纳州。

这些区域吸引了不断吸纳周边区域以及东北部欠发达地区的人口,储蓄大量劳动力和消费群体。

而在这些区域中,最近五年来人口迅速增长的城市,比如纽约、休斯顿、洛杉矶、菲尼克斯、圣安东尼奥、奥斯汀,人口增长超过10万,相对于美国其他城市1-5万的人口增长而言,这些城市涌入的人口为当地带来了大量住房需求,需要一定时间的消化。

此外,西雅图、丹佛、华盛顿这三座城市,人口基数与部分百万规模的城市差了三十万,但过去五年的人口净增却已经逼近甚至超过圣荷西和圣地亚哥这两个百万人口大城。

(3)房价离不开人口的支撑

人口大量流入的城市,势必会为当地房产市场带来大量需求。而事实数据已经告诉我们,那些人口净增长超过5万的城市,在过去两年大部分房价涨幅都超过了全美平均涨幅。洛杉矶、达拉斯、圣地亚哥、华盛顿、旧金山这些城市在过去两年的房价涨幅已经超过了20%,而美国平均房价仅增长了13.8%。

(人口净增超过5万的城市房价,数据来源:zillow)

这些城市高企的房价和超越全美的涨幅,离不开背后大量人口流入的支撑。

在这之中,那些目前人口大量流入,但房价尚且与人口背离的城市,则是我们未来需要密切关注的区域,比如休斯顿、菲尼克斯、圣安东尼奥、奥斯汀、丹佛。

无论在哪个国家,人口迁移规律大体相似。如果我们把美国地图逆时针旋转90度,无论是人口聚集还是地理位置,都能找到与中国版图大体相似的地方。

逆时针旋转后的美国地图,东部佛罗里达州、德克萨斯州、南部加利福尼亚州、亚利桑那州,恰恰是沿海城市和人口大量流入的城市。如同中国的东部长三角城市群、南部珠三角城市群这些年的发展规律。

让国人愿意跨越半个国家,去寻找机会的城市,一定有它独特的发展机遇。人口数据,就是大家用脚投票后帮你选出的城市。

注:本文人口数据来自美国国家统计局,城市房价数据来自zillow房价平台。

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